一、项目概况。

1项目档案。

2区位分析。

基本介绍

新加坡Iluma购物中心是一个集娱乐和零售于一体的开发项目，坐落在新加坡著名的白沙浮街区(BugisStreet)，目前艺术、教育及娱乐是这一街区的主要职能。

2011年2月28日，新加坡上市房地产投资信托基金嘉茂信托（CapitaMallTrust-CMT）出资2.95亿新元（合2.31亿美元）从开发商JackInvestmentPteLtd.手中购买了IlumaMall。

区域位置与交通分析

新加坡Iluma购物中心坐落在新加坡著名的Bugis区,该区域以艺术、娱乐活动为主。靠该区域近武吉士地铁站（BugisMRTStation），主要有QueenStreet、VictoriaStreet、MiddleRoad、RochorRoad四条主要交通大道，同时该项目靠近白沙浮商业城（bugisjunction）以及维也纳酒店，位于新加坡艺术中心和新加坡博物馆附近。

二、项目定位与业态规划。

新加坡Iluma购物中心作为新加坡第一个城市娱乐中心，强调表演和展览空间的组合，专门针对20-30岁的年轻人士。

1项目定位。

2业态占比分析。

新加坡Iluma购物中心60％的面积是体验场所，其中在五楼有一个电影院，由Filmgarde管理。该商场还包括舞厅，吸引年轻顾客。同时，新加坡Iluma购物中心不像新加坡典型的购物商场，Iluma没有超市。该项目的娱乐业态占比5—7%，餐饮业态占比36—49%，娱乐和餐饮形成的体验性业态占比高于50%，体现Iluma购物中心作为“城市娱乐中心”的定位，生活家居/服务业态占比17-23%，时尚业态占比16—21%，主要用于该区旅游消费者和家庭消费者的基本日常。

业态占比图

娱乐中心

电影院

三、楼层规划与品牌落位。

1楼层规划。

新加坡Iluma购物中心的主要布局时尚、餐饮、娱乐以及生活家居/服务四大业态，主要分布在不同的楼层。

2品牌落位。

时尚业态：主要布局在1层—2层，3层也有少量的时尚品牌，主要是服饰业态和精品业态，例如有Adidas、Levi's、New look、ME等。

餐饮业态：主要布局于4楼，同时1层和5层布局了少量的轻餐饮，汇集了当地的主要餐饮品牌以及国际知名的餐饮品牌，例如：cheeky chocolates

娱乐业态：面积较大，主要布局于5层和7层，包括电影院娱乐城等，另外三层布局了一家名为K Suites的卡拉OK

生活家居/服务：主要布局于二、三层，同时在一层也有少量布局，主要是家庭日常消费品以及游客旅游相关的消费品

娱乐业态主要布局在三层：k suite(Karaoke)，五层：Filmgarde Ｃineplex、Arcadia，七层：The Joyden Hall、Tornado

3租金分析。

新加坡Iluma购物中心租金为10—30新元/平方英尺/月（约合100—300新元/平米/月），最高租金达50新元/平方英尺/月。每天能够接待访客6—8万人次。由于该购物中心为微型购物中心，因而在运营管理上有相对的优势。

四、规划设计特色。

1外立面规划。

新加坡Iluma购物中心的外立面

新加坡Iluma购物中心外立面是极具艺术感的水晶网外墙立面，是由小面的像宝石似的物体组成，在白天闪闪发光，到了晚上则发出绚丽夺目的色彩。

新加坡Iluma购物中心的外立面夜景

外立面是水晶媒体墙立面，将节能灯泡置入定制设计的反射镜，由软件控制。水晶媒体墙立面被建筑师处理成堆叠的、波浪起伏的条带，或重叠，或退让；而空隙空间形成悬伸的花园和露台。

新加坡Iluma购物中心的外观是宝石聚碳酸酯材料，这些材料构成了水晶网，不仅给了Iluma动态表达自己和动态地应对不断变化的内部活动的能力，而且可以使建筑物闪闪发亮。并且在建筑物的凸面还有嵌入式灯具。

2建筑空间分析。

首层通向外部的空间

Iluma购物中心的内部分层

3建筑规划设计。

新加坡Iluma购物中心的外立面夜景

Iluma是由新加坡最富国际名声的建筑事务所之一——WOHA建筑事务所担任设计的。这栋建筑中，线性体块与曲线形雕塑造型体块形成了鲜明对比。

这两种建筑元素之间的交流通过建筑处理得到了强化，用充满生气的鲜艳色调赋予了线性体块生机，而曲线形雕塑造型体块则以灰白单色调包裹。因而使建筑无论从哪个角度看去，都会给人一种生机勃勃的感觉。从而为商场制造生气，提高消费者购物的欲望和心境。

4建筑内部细节设计。

Iluma购物中心的内部

Iluma购物中心的内部布置较为活泼，各种业态交叉却不显杂乱，店面的深色调如图红色内部店面和深咖啡色的中庭铺位，搭配乳白色墙面不但不显突兀，反而一深一浅中和具有融合性。

5景观设计。

新加坡Iluma购物中心顶层空间中露台和屋顶平台上有葱翠的植被，在此顾客可以在品尝美食和咖啡的同时，也可欣赏到Ibiza和Bali风情。从附近建筑的较高楼层可以看到屋顶花园，同时在屋顶花园上有宁静阴凉的座位区，其间点缀着艺术和媒体元素。

五、运营管理优势。

1投资总额相对较低。

开发环节资金压力相对较小，项目的投资风险相对较低，有利于企业进行风险管控。

2建设和招商周期相对较短。

有利于迅速开业投入运营，产生现金流和实现盈利。

3项目的业态涵盖范围。

项目的业态涵盖范围相对有限，有利于简化建筑设计和招商管理，后期运营管理的难度也相对较小。

4商业运营灵活。

购物中心较小，运营灵活，经营策略易调整。

5消费需求掌控力高。

对项目核心辐射圈内的潜在消费需求掌控力高，可以制订有较强针对性的经营策略。

6培育期短。

其项目培育期相对较短，租金提升空间较大，项目估值提升速度较快，有利于企业进行资本运作。

六、项目亮点分析。

文章来源：赢商网

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